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2017年4月28日 (金)

東京・杉並の違法建築マンション 不動産業者に賠償命令 東京地裁

東京都杉並区のマンション敷地内に戸建て住宅が新築され、マンションが違法建築となった問題で、住民1人が不動産業者3社に住宅の撤去などを求めた訴訟の判決が4月28日、東京地裁であった。谷口安史裁判長は「住民に対応を検討する十分な機会を与えなかった」として戸建て用地を販売した「フロンティアライフ」に33万円の支払いを命じた。撤去請求は退けた。
建築基準法は敷地に建てられる建物の延べ床面積(容積率)の上限を規定。マンションが建築確認の際に申請した敷地内に新たに住宅が建つと、土地の「二重使用」となり、マンションの方が違法建築となる。マンションは底地と駐車場部分を敷地として建築確認を申請。敷地全体の所有権を取得したフロンティア社が駐車場部分を転売し戸建て6棟が建てられた。判決はフロンティア社に「住民が駐車場を敷地として利用できるよう協力する義務があった」と判断した。(産経新聞:4月28日)


建築基準法について考える。


駐車場をマンションの用地に含めて申請したが、その後、駐車場を分譲してしまったという話である。建物の建蔽率や容積率は、この土地の面積を基礎として算出する。分譲する大型マンションの場合には、この基準の最大を守る数字で建設するのが普通だから、土地が切り離されると不都合が生じる。不都合というのは、建築基準法違反の建築物になるということである。
違反建築の場合にどのような対応が取られるかを考える。マンションは既に分譲され、住人がいる状況であるので、このようなケースで行政による是正措置が命じられる可能性は低いと言われるが、まったくない言い切れるものでもないようだ。事情があったことを考慮すれば、ないと思って良さそうだ。
マンションを建て替えようとした場合はどうだろうか。建物自体を建て替える際、容積率・建蔽率・斜線制限に違反していると、元と同等の規模の建物にすることは出来ない。しかし、マンションの建て替えは大変なことで知られているから、現実的な問題として発生するかと言えば、可能性は低い。もしするなら、容積率違反分部屋を減らすということになる。大きな資金が動くから、実務担当者には作業負担が増えるが、やるだけのことである。
もう少し現実的な例を考えよう。マンションは晴れて違反建築と決まったので、売ってしまえと思う人もあるだろう。このマンションの売却は可能である。しかし、違反建築物であるという旨を重要事項説明として伝える必要がある。報道されて有名になっているからこれ自体は少しのマイナス要因に過ぎない。しかし、購入予定者が住宅ローンを組もうとすると問題になる可能性が出てくる。住宅ローンの審査基準に、建築基準法に適合しているかという項目があるからである。築物が許容範囲外の違反であった場合は、融資対象外となる。結果として、価格を抑えて売却しなければならないということになる。これは実際的な問題である。それでも、すでに住宅ローンの審査を通っている人に影響することはないから、売却しなければ良いというだけの話である。

問題が生じることを考慮すれば、6棟分譲した土地をマンションの管理組合で購入すれば済んだ話である。google Map で当該地域を見ると、マンションの大きさに比べて、小さな分譲住宅である。買って駐車場として貸し出せば良いだけのことである。マンションが比較的新しく、管理費の積み立ても乏しく、土地購入という大きな負担は受け入れられない事情は容易に想像が付くが、それをしないから違法建築になってしまった。
不動産業者に支払いを求めた判決は、不動産会社に一定の説明責任を求めたものであるが、建物の撤去などの原状復帰にまで及んでいない。つまり、マンション住人にも、一定の注意義務はあったという判断なのだろう。自分の財産である。そのくらいは求められるだろう。見えないところで、家ができた訳でもない。

問題のマンションは、第1種低層住居専用地域にある。建蔽率60%、容積率150%となっている。都市部といっても商業や政治の中心からは少し離れている。このくらいという数字である。日影規制値種別は(二)とある。これは、5mを超える範囲:4時間以上、10mを超える範囲:2.5時間以上、測定水平面:1.5mということだが、内容はサッパリ理解出来ない。普通の場所に、少々大き過ぎる建物をつくったということのようである。


容積率が200%になれば、違法建築でなくなる。だれか忖度してくれないか。

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